Wirtschaft

Bauen, bauen, bauen!

In den Städten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Mietendeckel lindern das Problem nicht, sondern verschärfen es. Ein Blick auf andere Länder zeigt, wie eine vernünftige Bau- und Stadtentwicklungspolitik aussieht.

Text: Annett Witte Fotos: Sean Choo/unsplash, FNS

Wer in Berlin, München oder Hamburg eine Mietwohnung sucht, hat es seit einigen Jahren nicht leicht. Die Knappheit ist groß, die Mieten sind deshalb hoch. Am teuersten ist seit Langem die Metropolregion München, wo die Angebotsmieten derzeit bei mehr als 18 Euro je Quadratmeter liegen. Für eine Dreizimmerwohnung von 80 Quadratmetern zahlt man also im Durchschnitt rund 1400 Euro. Im internationalen Vergleich ist das zwar noch relativ erschwinglich; in London bezahlt man rund 30 Euro je Quadratmeter, in Paris 24 Euro und in Kopenhagen auch noch 20 Euro. Aber in allen diesen Fällen liegt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum daran, dass das Angebot auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr mit der Nachfrage mithalten kann. Eigentlich hieße es jetzt bauen, bauen, bauen. Dafür bedarf es einer ausreichenden Bereitstellung von Bauland durch die Behörden, reduzierter Baukosten und, ganz pragmatisch, auch einer Forcierung des Dachgeschossausbaus. Nur so ließen sich Angebot und Nachfrage wieder in Einklang bringen. Doch die Rahmenbedingungen dafür stimmen nicht. Ökonomisch völlig kontraproduktiv sind Mietpreisbeschränkungen. Sie hebeln den Preismechanismus auf dem Markt aus: Hohe Preise sind ein Anreiz für die Anbieter, die Menge auszudehnen; wo die Preise künstlich niedrig gehalten werden, fehlt dieser Anreiz. In Berlin, das in den vergangenen zehn Jahren nahezu 400 000 Einwohner hinzugewonnen hat und zwischen 2015 und 2019 die Mieten um mehr als 23 Prozent steigen sah, hat man im Februar 2020 einen solchen Mietendeckel gesetzt. Nach einem halben Jahr zeigt er die von der überwiegenden Mehrheit aller Ökonomen prognostizierte fatale Wirkung: Es ist so schwierig geworden wie noch nie, eine Wohnung zu finden. Im Marktsegment, in dem der Mietendeckel greift, ist das Angebot an Mietwohnungen um 44 Prozent gesunken. Man hätte das wissen können. Die jahrzehntelangen Erfahrungen aus dem Ausland, beispielsweise in New York, Genf und Stockholm, waren eindeutig – und katastrophal. In den drei Großstädten nahm in der Folge von Mietpreisbeschränkungen die Neubauaktivität drastisch ab, das Angebot stagnierte. Modernisierungen ließen sich nicht mehr amortisieren und blieben folglich aus, die Bausubstanz verschlechterte sich. Der Markt verkrustete, es gab kaum mehr offizielle Mieterwechsel, die Wohnungen wurden vorrangig illegal unter der Hand weitergegeben. Viele Menschen mussten immer mehr in die Peripherie ausweichen, was die Pendlerströme wachsen ließ. Eine Verbesserung der Situation wurde nirgendwo beobachtet. Mietsteigerungen kann man allein mit einer Ausweitung des Wohnungsangebots beikommen, nicht jedoch mit einem staatlich verhängten Mietenstopp.

Mietsteigerungen kann man allein mit einer Ausweitung des Wohnungsangebots beikommen.

Das Problem der hohen Mieten trifft die deutschen Städte auch deshalb so stark, weil Deutschland nach wie vor eine Nation von Mietern ist. Der Anteil der Haushalte, die Wohneigentum besitzen und auch selbst darin wohnen, liegt in Berlin derzeit nur bei etwas mehr als 17 Prozent. Im deutschen Durchschnitt besitzen gut 46 Prozent der Haushalte Wohneigentum, was aber deutlich weniger ist als der europäische Durchschnitt von 69 Prozent. Ursache dafür ist nicht nur eine hergebrachte „Kultur des Mietens“, sondern das regulatorische Umfeld wie das besonders mieterfreundliche deutsche Wohnrecht und andere Weichenstellungen, die den Erwerb von Wohneigentum unattraktiv machen. Ein internationaler Vergleich macht klar, woran dies liegt: In Deutschland sind die Grunderwerbsteuern und die sonstigen Erwerbsnebenkosten (Gebühren für Makler, Notar und Grundbuchämter) sehr hoch, zudem können private Hypothekenzinsen nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das ließe sich aber ändern. Modellrechnungen haben gezeigt, dass man die Wohnungseigentumsquote um mehr als zehn Prozentpunkte steigern könnte, wenn die Rahmenbedingungen so günstig wären wie in den USA. An erster Stelle sollte eine Reduzierung der Grunderwerbsteuerbelastung stehen, zum Beispiel über einen Freibetrag oder eine Senkung des Grunderwerbsteuersatzes. Anschließend sollte darüber nachgedacht werden, private Hypothekenzinsen steuerlich abzugsfähig zu machen. Ein weiteres Element der Erklärung für den Anstieg der Mieten und Kaufpreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind die Baukosten. Diese steigen seit einigen Jahren dramatisch. Nach Daten des Statistischen Bundesamts liegt der Anstieg seit dem Jahr 2000 bei 44 Prozent, was sich im europäischen Vergleich (52 Prozent) verhalten ausnimmt, aber dennoch eine große Last bedeutet. Der Kostenanstieg geht zu einem großen Teil auf neue Normen und Vorschriften zurück, die das Bauen immer teurer machen – vom Schallschutz bis zu Energieeffizienz und Barrierefreiheit. Auch das muss nicht sein. Das Beispiel der Niederlande, wo die Baukosten im gleichen Zeitraum nur wenig gestiegen sind, weist den Weg: Die dortige, 2003 reformierte Bauordnung setzt auf wenige technologieoffene Zielvorgaben, die das Innovationspotenzial der Bauwirtschaft aktivieren, statt auf eine Vielzahl konkreter Normen und Vorgaben wie in Deutschland. Zum Beispiel werden Energie-Einsparziele vorgegeben, die Wahl der Maßnahmen jedoch bleibt den Bauherren überlassen. Eine vergleichbare Reform der Bauordnung ist in Deutschland dringend notwendig. Weitere Ansatzpunkte sind eine Förderung des Modulbaus, eine Nutzung der Vorteile der Digitalisierung durch Building Information Management (BIM) sowie die Ausarbeitung einer nationalen Smart-City-Strategie.

Annett Witte ist stellvertretende Geschäftsführerin der Friedrich-­Naumann-Stiftung für die Freiheit und leitet das Liberale Institut der Stiftung.

Foto: FNS

Bauen, bauen, bauen!

In den Städten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Mietendeckel lindern das Problem nicht, sondern verschärfen es. Ein Blick auf andere Länder zeigt, wie eine vernünftige Bau- und Stadtentwicklungspolitik aussieht.

Text: Annett Witte Fotos: Sean Choo/unsplash, FNS

Wer in Berlin, München oder Hamburg eine Mietwohnung sucht, hat es seit einigen Jahren nicht leicht. Die Knappheit ist groß, die Mieten sind deshalb hoch. Am teuersten ist seit Langem die Metropolregion München, wo die Angebotsmieten derzeit bei mehr als 18 Euro je Quadratmeter liegen. Für eine Dreizimmerwohnung von 80 Quadratmetern zahlt man also im Durchschnitt rund 1400 Euro. Im internationalen Vergleich ist das zwar noch relativ erschwinglich; in London bezahlt man rund 30 Euro je Quadratmeter, in Paris 24 Euro und in Kopenhagen auch noch 20 Euro. Aber in allen diesen Fällen liegt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum daran, dass das Angebot auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr mit der Nachfrage mithalten kann. Eigentlich hieße es jetzt bauen, bauen, bauen. Dafür bedarf es einer ausreichenden Bereitstellung von Bauland durch die Behörden, reduzierter Baukosten und, ganz pragmatisch, auch einer Forcierung des Dachgeschossausbaus. Nur so ließen sich Angebot und Nachfrage wieder in Einklang bringen. Doch die Rahmenbedingungen dafür stimmen nicht. Ökonomisch völlig kontraproduktiv sind Mietpreisbeschränkungen. Sie hebeln den Preismechanismus auf dem Markt aus: Hohe Preise sind ein Anreiz für die Anbieter, die Menge auszudehnen; wo die Preise künstlich niedrig gehalten werden, fehlt dieser Anreiz. In Berlin, das in den vergangenen zehn Jahren nahezu 400 000 Einwohner hinzugewonnen hat und zwischen 2015 und 2019 die Mieten um mehr als 23 Prozent steigen sah, hat man im Februar 2020 einen solchen Mietendeckel gesetzt. Nach einem halben Jahr zeigt er die von der überwiegenden Mehrheit aller Ökonomen prognostizierte fatale Wirkung: Es ist so schwierig geworden wie noch nie, eine Wohnung zu finden. Im Marktsegment, in dem der Mietendeckel greift, ist das Angebot an Mietwohnungen um 44 Prozent gesunken. Man hätte das wissen können. Die jahrzehntelangen Erfahrungen aus dem Ausland, beispielsweise in New York, Genf und Stockholm, waren eindeutig – und katastrophal. In den drei Großstädten nahm in der Folge von Mietpreisbeschränkungen die Neubauaktivität drastisch ab, das Angebot stagnierte. Modernisierungen ließen sich nicht mehr amortisieren und blieben folglich aus, die Bausubstanz verschlechterte sich. Der Markt verkrustete, es gab kaum mehr offizielle Mieterwechsel, die Wohnungen wurden vorrangig illegal unter der Hand weitergegeben. Viele Menschen mussten immer mehr in die Peripherie ausweichen, was die Pendlerströme wachsen ließ. Eine Verbesserung der Situation wurde nirgendwo beobachtet. Mietsteigerungen kann man allein mit einer Ausweitung des Wohnungsangebots beikommen, nicht jedoch mit einem staatlich verhängten Mietenstopp.

Mietsteigerungen kann man allein mit einer Ausweitung des Wohnungsangebots beikommen.

Das Problem der hohen Mieten trifft die deutschen Städte auch deshalb so stark, weil Deutschland nach wie vor eine Nation von Mietern ist. Der Anteil der Haushalte, die Wohneigentum besitzen und auch selbst darin wohnen, liegt in Berlin derzeit nur bei etwas mehr als 17 Prozent. Im deutschen Durchschnitt besitzen gut 46 Prozent der Haushalte Wohneigentum, was aber deutlich weniger ist als der europäische Durchschnitt von 69 Prozent. Ursache dafür ist nicht nur eine hergebrachte „Kultur des Mietens“, sondern das regulatorische Umfeld wie das besonders mieterfreundliche deutsche Wohnrecht und andere Weichenstellungen, die den Erwerb von Wohneigentum unattraktiv machen. Ein internationaler Vergleich macht klar, woran dies liegt: In Deutschland sind die Grunderwerbsteuern und die sonstigen Erwerbsnebenkosten (Gebühren für Makler, Notar und Grundbuchämter) sehr hoch, zudem können private Hypothekenzinsen nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das ließe sich aber ändern. Modellrechnungen haben gezeigt, dass man die Wohnungseigentumsquote um mehr als zehn Prozentpunkte steigern könnte, wenn die Rahmenbedingungen so günstig wären wie in den USA. An erster Stelle sollte eine Reduzierung der Grunderwerbsteuerbelastung stehen, zum Beispiel über einen Freibetrag oder eine Senkung des Grunderwerbsteuersatzes. Anschließend sollte darüber nachgedacht werden, private Hypothekenzinsen steuerlich abzugsfähig zu machen. Ein weiteres Element der Erklärung für den Anstieg der Mieten und Kaufpreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind die Baukosten. Diese steigen seit einigen Jahren dramatisch. Nach Daten des Statistischen Bundesamts liegt der Anstieg seit dem Jahr 2000 bei 44 Prozent, was sich im europäischen Vergleich (52 Prozent) verhalten ausnimmt, aber dennoch eine große Last bedeutet. Der Kostenanstieg geht zu einem großen Teil auf neue Normen und Vorschriften zurück, die das Bauen immer teurer machen – vom Schallschutz bis zu Energieeffizienz und Barrierefreiheit. Auch das muss nicht sein. Das Beispiel der Niederlande, wo die Baukosten im gleichen Zeitraum nur wenig gestiegen sind, weist den Weg: Die dortige, 2003 reformierte Bauordnung setzt auf wenige technologieoffene Zielvorgaben, die das Innovationspotenzial der Bauwirtschaft aktivieren, statt auf eine Vielzahl konkreter Normen und Vorgaben wie in Deutschland. Zum Beispiel werden Energie-Einsparziele vorgegeben, die Wahl der Maßnahmen jedoch bleibt den Bauherren überlassen. Eine vergleichbare Reform der Bauordnung ist in Deutschland dringend notwendig. Weitere Ansatzpunkte sind eine Förderung des Modulbaus, eine Nutzung der Vorteile der Digitalisierung durch Building Information Management (BIM) sowie die Ausarbeitung einer nationalen Smart-City-Strategie.

Annett Witte ist stellvertretende Geschäftsführerin der Friedrich-­Naumann-Stiftung für die Freiheit und leitet das Liberale Institut der Stiftung.

Foto: FNS